Bygg- och fastighetsbranschen de senaste 60-åren, del 1

Del 1 av 24 i serien Bygg- och fastighetsbranschen

I början av andra världskriget minskade byggandet katastrofalt och de privata hyresvärdarna i Sverige sade upp mängder med människor. Bara i Stockholm sades 30 000 hyresgäster upp. Detta för att bolagen skulle kunna höja hyrorna. I all hast drevs därför en hyresregleringslag igenom i riksdagen. Hyrorna låstes fast vid 1942 års nivå. Ett resultat av detta blev på sikt en mängd vanvårdade fastigheter i de stora städerna.

1947, efter 14 års utredande, lade den bostadssociala utredningen fram sina förslag med målsättningen att bygga bort bostadsbrist och trångboddhet. Trångboddheten var till stor del ett reuktat av byggbolagens och fastighetsägarnas spekulationsbyggen på 1930-talet då en enorm mängd smålägenheter byggdes där sedan arbetarfamiljer flyttade in. Bostadsbristen var ett resuktat av det minskade byggandet, en del av orsaken till detta var hyresregleringslagen.

Resultatet av detta blev växande bostadsköer som nådde sin kulmen 1965-66, omoderna bostäder, dåligt underhållna fastigheter och trångboddhet. Den bostadsociala utredningens förslag räckte inte på långa vägar till för att förbättra läget, trots att byggandet ökade. MIljonprogrammet kan sägas ha startat så smått med stadsdelar som Kortedala, Guldheden och Biskopsgården I Göteborg senare följda av allt fler förorter i våra städer. Tre faktorer, förutom ovan nämnda, bidrog till att utredningens förslag var otillräckliga, stor inflyttning till städerna från landsbygden, större krav på rymligare och bättre bostäder, ökande antal hushåll på grund av ungdomars utflyttning från föräldrahemmet.

En del i satsningen på mer bostadsbyggande efter kriget var utbyggnaden av det statliga bostadslånesystemet, med generella subventioner till bostadsbyggande. Detta system togs först nyligen bort av den nuvarande borgerliga svenska regeringen, men det har förstås ändrats lite hit och dit under årens lopp. 1968 slopades de generella subventionerna och ersattes av så kallade paritetslån. Syftet med dessa lån var att minska hyresskillnaderna mellan nya och gamla fastigheter och mindre känslighet för ränteförändringar. Samtidigt innebär det att en fastighetsägare skjuter en skuldbörda framför sig. Konsekvensen blir alltså att framtida hyresgäster betalar en del av dagens hyra.

Under 1950-talet började också en successiv avveckling av hyresregleringen som från början omfattat 500 orter. I mitten av 1960-talet återstod 160 orter, dvs i stort sett alla städer och köpingar. Under 1970-talet avvecklades hyresregleringen slutligen gradvis. Denna gällde 1972 så mycket som 540 000 lägenheter, alla privatägda. Men den gällde inte bostadsrätter och allmännyttan. Många av de fastigheter som omfattades av hyresrgleringen var mycket dåligt underhållna och renoveringsbehoven i våra städer var mycket stora. 1975 försvann hyresregleringen helt och ersattes av det förhandlingssystem vi har än idag.

Med dessa förändringar var det fritt fram för miljonprogammet och omfattande saneringar i våra storstäder. Några av dem som kom att tjäna på detta vara privata byggherrar och fastighetsägare som Skånska Cementgjuteriet (kontrollerat av familjen Wehtje från början), John Mattson, familjen Ax:son Johnson (med bolag som Nya Asfalt, Svenska Väg och Granit & Betong), SIAB, Anders Diös, Platzer, Samuelsson & Bonnier, Armerad Betong, ABV, Lundberg, Kullenberg, Hallström & Nisses, Allan Skarne med flera.

Miljonprogrammets tid var också byggmästarnas tid. Under denna tid, från 1960-tal till 1980-talets början revs de flesta äldre stadskärnor i Sverige och ersatta av betongkolosser i olika format. Innerstadsområden renoverades efter att befolkningen tvingats ut till nybyggda miljonprogramsförorter.

1969 infördes en hyreslag som reglerade hyressättningen och som var avsedd att skydda hyresgäster från oskäliga hyror, vanskötsel av fastigheter osv. Den så kallade bruksvärdesprincipen infördes och hyrorna i en fastighet kunde inte sättas enligt de faktiska utlägg som byggare och fastighetsägare haft. Spekulation i innerstadsfastigheter och -tomter kunde dock inte förhindras genom detta. Framförallt inte då inflationen under 1970-talet ökade markant med starkt ökande fastighetsvärden. Också själva saneringen av innerstäderna inbjöd till spekulation i fastigheter på lukrativa platser i populära områden. Det blev snart dags för spekulanternas tid. Avskaffandet av hyresregleringarna var en bidragande orsak till detta.

Källor:
Mert Kubu, Bostadspamparna, 1971
Gustaf Olivecorna, De nya miljonärerna, 1970
Gustaf Olivecrona, Spekulanterna, 1984

Intressant?
Läs även andra bloggares åsikter om , , , , , , , , , , , , ,

Blogged with the Flock Browser

Tags: , , , , , , , , , , ,

 

Series NavigationJohn Mattson – byggmästare som blev rik under miljonprogrammet >>

  • Jan Wiklund

    Man skulle också kunna lägga internationella perspektiv på detta. T.ex.

    1. I alla växande storstäder överallt lönar det sig bättre för fastighetsägare att höja hyran än att bygga nytt (Castells: The city and the grassroots). Det beror ytterst på att konkurrensen är monopolistisk pga monopolistisk kontroll över marken. Därför beslöt man i många storstäder, åtmistone i Europa, att starta allmännyttiga kommunala bostadsbolag redan på 20-talet, med syfte att öka utbudet på bostäder för att hålla nere hyrorna.

    2. Byggande av perifera townships för arbetarklassen var en gängse strategi i nästan alla länder efter 1945. Man skulle kunna grubbla sig fördärvad över vad poängen var men troligen handlar det om ren och skär fastighetsspekulation – att bygga på billig mark är det säkraste sättet att snabbt öka värdet på en fastighet, särskilt om skattebetalarna står för den överdimensionerade infrastruktur som krävs pga utglesningen. Det är i alla fall tolkningen i Pieter Terhorsts och Jacques van de Vens skildring av Amsterdams misslyckade stadsförnyelseprojekt på 70-talet i Salet & Musterd: Amsterdam human capital.

    3. Gentrifiering, dvs att den välbärgade medelklassen tar över gamla centralt belägna arbetarstadsdelar, är också generellt för hela Europa efter ca 1970 och nu också i USA. Jag skulle tro att det beror på att det helt enkelt handlar om att det rent faktiskt är bättre att bo centralt, eftersom allmänningarna har högre kvalitet där. Och om det då finns föga som är centralt uppstår slagsmål om det och den med störst resurser vinner.

  • David

    En annan faktor bakom de allmännyttiga bostadsbolagen som grundades under mellankrigstiden gäller att tiden före första världskriget (1900-1914) var en period då ytterst lite byggdes. De flesta av de klassiska arbetarstadsdelarna byggdes under 1880-1890talen. I Oslo kraschade kreditmarknaden 1899 vilket ledde till att det inte fanns någon ekonomisk motivation att bygga mer före kriget. Fastighetsägarna höjde istället hyrorna och i och med att efterfrågan ökade starkt med inflyttning från landsbygden medan utbudet inte gjorde detsamma ledde det till enormt höga hyresnivåer. I Köpenhamn ledde spekulationsbyggandet till en krasch på bostadsmarknaden 1908, då det visade sig att det fanns 1000-tals överskottslägenheter. För att förhindra sådana krascher blev allmännyttiga bostadsbolag ett sätt att reglera att det inte byggdes för många bostäder och att det som trots allt byggdes skulle vara av hög kvalité.

    Mellanrkgistidens byggande var tänkt att bli bostäder åt arbetarklassen, men i verkligheten gick det sådär. Oftast flyttade partifunktionärer och andra inom arbetararistokratin in dvs de arbetare som tjänade bäst och hade bäst villkor. Ibland var ett av kraven för att få flytta in att man hade fast anställning vilket återigen stängde ute en stor del av arbetarbefolkningen från att flytta in, speciellt i en tid då en stor del av arbetarklassen bestod av daglönare. Till sist så var såklart hyresnivåerna mycket höga i de nya bostäderna. Bäst lyckades man i centraleuropa såsom i ”Röda Wien” där inflyttningen från landsbygden inte var alltför våldsam efter kejsardömets kollaps och det fanns en stark arbetarrörelse samt att man till omfånget byggde tiotusentals lägenheter.

  • Pingback: Fastighetsägare och fastighetshajar | Svensson