Byggbolag och marknadstyrning är problemet på bostadsfronten

Marknadsstyrning innebär att byggföretags insatser, dvs byggande, fokuseras på områden där de snabbt kan få tillbaks satsat kapital och detta med så stor avkastning (vinst, profit) som möjligt. Det innebär att hyreslägenheter är olönsammare att bygga (längre tid innan bolagen får tillbaks satsade pengar) medan bostadsrätter blir lönsammare då bolagen genom försäljningen av lägenheterna får tillbaka pengarna snabbare. Följaktligen föredrar bygg- och fastighetsbolag att det byggs bostadsrätter.

För bostadsrätter gäller också att inte bygga eller färdigställa för många på en gång för då sjunker priserna och byggbolagen tjänar mindre pengar:

Men DN:s granskning visar också att byggherrar medvetet bygger bostäder etappvis. Det kan finnas praktiska skäl till detta, men effekten blir också att priserna på marknaden kan hållas upp. Ett exempel:

Låt säga att det ska byggas 500 nya bostadsrätter i ett område. Samtliga objekt färdigställs samtidigt. Eftersom tillgång och efterfrågan styr marknaden skulle en sådan situation kunna leda till att värdet för lägenheterna sjunker. Den som investerat i bostadsprojektet riskerar alltså att få mindre betalt.

Det ligger också i byggbolagens och fastighetsbolagens intresse att det finns en brist på bostäder för då kan priserna på bostadsrätter hållas höga. Något som ger större vinter för byggbranschens företag.

Resultatet blir att byggbolagen oftast väntar fler år innan de söker bygglov efter att detaljplanen blivit klar. Därefter bygger de bostadsrättslägenheterna i etapper så att bara en liten del kommer ut på bostadsmarknaden vid samma tillfälle.

Överklaganden av byggplaner som ofta förs fram som den viktigaste anledningen till att bostadsbyggandet går så långsamt är inget större problem visar en undersökning DN genomfört. Av alla bostadsprojekt som genomfördes 2015 överklagades bara 17% av detaljplanerna och 4% av byggloven. Det är helt enkelt inget problem:

–?Påståendet om att mer eller mindre allt överklagas är löjligt. Det finns vissa kommuner och områden där detaljplaner systematiskt överklagas, men i de flesta fall går det bara rakt igenom – inga bekymmer. Det är inte detta som tar tid, säger Göran Cars, professor i samhällsplanering på KTH.

Intressant?
Läs även andra bloggares åsikter om , , , , , , , , , , , ,

About these ads

  • Sebbe Persson

    ”Marknadsstyrning innebär att byggföretags insatser, dvs byggande, fokuseras på områden där de snabbt kan få tillbaks satsat kapital och detta med så stor avkastning (vinst, profit) som möjligt.”

    Så är det ju men hälften av alla hyreslägenheter ägs och förvaltas av Allmänyttan (http://www.allmannyttan.se/vilka-vi-ar/vad-ar-allmannyttan/). Bostadsproblematiken, som helhet, är därför större än privata byggföretags vinstfokus. Förklaringarna är fler.

    Rimligen borde Allmännyttan, som är kommunernas främsta bostadspolitiska instrument, kunna göra mycket mer. Kommunerna har mark, kommunerna sitter på hela planeringsprocessen och dessutom har många kommuner en ”rödgrön” majoritet. Ändå vill det sig inte.

    Det hela är en fråga om politisk vilja, som inte finns. De ”rödgröna”, allt mer rotade i nyliberalt tänkande, tror sig genom marknaden kunna ”trolla med knäna” samtidigt som man med läpparnas bekännelse försöker ge sken av ett samhällsansvar och underhåller motsägelsefulla strukturer. Men, man måste välja, antingen släpper man hyresregleringar, som förmodligen skulle öka byggandet men samtidigt skapa en katastrofal bostadssegregation, eller så tar man taktpinnen och börjar föra en långsiktig bostadspolitik med Allmännyttan som bas och där beroendet av privata byggherrar minskas. Varför är det så svårt?

    • Allmännyttan får inte lov att bygga på annat sätt än på lönsamhetsbasis. Lagarna i EU och Sverige förbjuder det. Allmännyttan kan alltså inte längre användas som bostadspolitisk instrument. Dessutom använder d ju privata byggbolag och har inte större pengar. SÅ nej. det går inte att göra som du föreslår med mindre än att vi ändrar det mest grundläggande. Fri hyressättning skulle bara förvärra läget. Det skulle inte innebära några incitament att bygga mer, bostadsrätter skulle fortfarande vara mest ekonomiskt att bygga och fastighetsbolagen skulle bara använda det till att öka sina vinster. Bostadsproblemet är just vinstfokus, Kortsiktigt vinstfokus. Det är det som enligt lagens måste prägla också allmännyttan som alltså inte är nån allmännytta mer än till namnet.

      Det som behövs är statligt stött byggande (räntesubventioner till hyresrätter), byggande med möjlighet att ha både bostadsrätter, ägarlägenheter och hyresrätter i samma hus samt en slags anpassad marknadshyra där hyran på en ny lägenhet sätt på dagens marknadspriser men sedan inte får höjas mer än index. Så fungerar det i exempelvis Basel och där finns ingen bostadsbrist och mycket liten bostadsegregation. Direktören bor i en bostadsrätt i samma hus där arbetaren bor i en hyresrätt.

      • Sebbe Persson

        Visst det finns en lag (den har vi att tacka EU för – ”snedvriden” konkurrens är ju en av dödsynder tusentals EU-byråkrater ägnar sig att bekämpa, från det perspektivet är behovet ”glasklart” är vi med i EU så får vi ”gilla läget”), som bl.a. ställer krav på ”marknadsmässig avkastning”. Dock ser jag inte varför lagen skulle hindra Allmännyttan att vara mer offensiv. Lagen i sig hindrar inte Allmännyttan att bygga.

        Det finns fortfarande ett antal viktiga skillnader jämfört med privata fastighetsbolag.

        – För privata bolag handlar det inte enbart om avkastning på hyrorna det handlar också om spekulation för att öka värdet och sälja. Dessa hänsyn finns det ingen lag som tvingar Allmännyttan att ta.

        – Lagen sätter inga nivåer för ”marknadsmässig avkastning”. Om Allmännyttan bygger ökar utbudet och om utbudet ökar är det – utifrån marknadens egna teorier – rimligt att inte lika hög avkastning krävs. Även om lagen självklart är en begränsning finns det tolkningsutrymme.

        • Jo, visst är det så. Men bolagen tolkar det inte så.

          • Sebbe Persson

            ”Men bolagen tolkar det inte så.”

            Bolagens styrelser utses av ägarna, ägarna är i detta fall kommunens väljare företrädda av sina representanter i kommunfullmäktige.

            Slutsats: Det är frågan om politisk vilja, en vilja som inte finns – inte heller i rödgröna kommuner.

  • super_leggera

    75% beskattning av bostadsproduktion är ransonering av bostadsproduktion. Byggbolagen anpassar sig till politiken, får de inte göra vinst upphör de att existera. 75% skatt på bostadsproduktion ökar kapitalkoncentration.

    Slutstationen för överbeskattningspolitiken är trångboddhet. De som saknar medel att köpa bostad kommer att buda upp hyrorna, när kvadratmeterpriset stiger kommer de att ha råd med färre kvadratmeter per person. Det har nog redan hänt, i miljonprogrammets bostäder bor så många per lägenhet att vissa är ute och driver på stan i gäng.

    I de rika förorterna köps villorna från 1905 upp av finanskapitalet, dels för egen bosättning, men åt andra erbjuds de uppdelade i bostadsrätter, det ger högst totalvinst per fastighet. En patriciervilla ger fyra bostadsrätter.

    Det finns ingen lösning på bostadsbristen via högre skatt, den politiken är redan genomförd, och innebär produktionsransonering. Produktionsskatt är ransonering. Vid produktionsransonering under stigande efterfrågan stiger marknadspriset.

    Byggföretagen har produktionsplanering, de igångsätter bara projekt vid minst 50% sålda lägenheter. Släpper de för många objekt samtidigt på marknaden blir de stående med överproduktion. Icke lönsam industri försvinner av sig själv. Att förstatliga fastighetsproduktionen och befria den från vinstintresset innebär sannolikt fritt fall i bostadsproduktionen. De primära erfarenheterna från sovjetunionen var trångboddhet, två familjer i en etta delad med bokhyllor, och matbrist. När man förbjuder vinst, faller själva produktionen bort.