Den svenska bostadsmarknaden. Om man vill veta hur en rentiärdominerad marknad ser ut kan man titta på den svenska bostadsmarknaden. Där har som bekant priserna gått upp rejält under 2000-talet. Utvecklingen för hyror per kvadratmeter tycks vara svåra att komma över på internet, men det finns ju å andra sidan inte många hyreslägenheter kvar.
Priserna för att köpa en bostad finns däremot lättillgängliga. Medan konsumentprisindex, dvs den genomsnittliga inflationen, ökade med ungefär 200 procent mellan 1981 och 2021 ökade priset för en bostadsrätt 1000 procent. Priset för ett småhus ökade 800 procent vilket kanske återspeglar att de flesta sådana byggdes på mindre orter; prisökningen i storstäderna var större.
Det vi har haft att köpa för har inte ökat i samma utsträckning. Mellan 1995 och 2024 ökade reallönerna med 55 procent, säger Ekonomifakta (1981-1995 är svårare att få reda på), men alla löner har ju inte ökat lika mycket. De 10 procenten fattigaste har ökat sin lön med ungefär 35 procent, medan de 10 procenten rikaste har ökat sin med ungefär 220 procent. Och de som har högst löner har dessutom oftast mer eller mindre stora kapitalinkomster vid sidan om.
För att skaffa sig en bostad måste man redan ha en. ”Bankerna och de som äger sin bostad har under de senaste 20 åren skapat ett självförstärkande system som varit ytterst lönsamt för de involverade, insiders, men som skapat ett allt större avstånd till dem på den andra sidan av förkastningszonen”, säger ekonomijournalisten Per Lindvall.
Följderna har varit, till exempel:
- att många unga inte kan bilda familj för att de inte har råd med en bostad; detta har länge varit vanligt i länder som Spanien och Italien där det har gått så långt att befolkningen minskar,
- att skuldsättningen ökar bland dom som ändå har kan komma över en, vilket riskerar att leda till finansiell kollaps, se nedan,
- att segregationen ökar mellan fattiga och rika eftersom tillgång till pengar betyder allt mer för var man kan bo.
Men, som sagt, har man redan en bostad att kasta in i systemet, t.ex. föräldrarnas, går det bra. Annars inte.
Jan Wiklund
En del av en artikel på bloggen Gemensam, En bostadsmarknad för majoriteten istället för insiders, där den kan läsas i sin helhet. Artikeln har delats upp i tre delar inför publiceringen här. Beskrivning, orsakerna till att de ser ut som det är och vad som kan göras.
- Den svenska bostadsmarknaden
- Varför ser bostadsmarknaden ut som den gör?
- Hur kan vi skapa en fungerande bostadsmarknad?
Upptäck mer från Svenssons Nyheter
Prenumerera för att få de senaste inläggen skickade till din e-post.
”… men det finns ju å andra sidan inte många hyreslägenheter kvar.”
Detta konstaterande är mycket svepande och saknar stöd i föreliggande statistik. Påståenden av detta slag kan därför knappast ligga till grund för ett vidare resonemang.
Boverket har en tämligen god bild av situationen. Av senast (såvitt jag vet) publicerade rapport (https://www.boverket.se/globalassets/publikationer/dokument/2024/uppfoljning-allmannyttan-20212022.pdf) framgår att det finns 2.7 miljoner bostäder i flerbostadshus. Av dessa ägs en fjärdedel av Allmännyttan och en fjärdedel av svenska aktiebolag vilket innebär att det åtminstone finns 1.4 miljoner hyresrätter. Antalet bostadsrätter är färre, storleksordningen 1.1 miljoner.
Jag vet att formuleringen är överdriven. Men i första hand var jag ju ute efter hur hyrorna har utvecklats.
Jag kan förstå om bilden där är splittrad, men mycket höga hyror i nyproduktion i storstäder (om det finns) men lägre i gamla hus i första hand i småstäder. Men finns någon statistik om detta – utan att man behöver leta i pappersarkiv?
Göteborg har bar statisitk i form av Göteborgsbladet. Det byggs hyresrätter och alla lägnehetsstadsdelar utom en (Guldringen i Tynnered) har mer hyresrätter än bostadsrätter. Politiken på vänsterkanten såväl som allmänheten har aktivt motsatt sig omvandling till bostadsrätetr och privatisering.
Den rapport jag refererar till omfattar även hyresutveckling (se t.ex. figurerna 12 och 13). Det rapporten kommer fram till är att den reala hyran i princip inte förändrats under perioden 2000-2023.
Även SCB har en tämligen omfattande statistik om såväl byggande, boende som hyror (https://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/).
Att hyresstatisik inte skulle finnas digitalt tillgänglig via internet är nog en total missuppfattning.
Bra. Men den är svår att tolka. Som jag sa misstänker jag att hyror skiljer sig åt enormt beroende på om husen är gamla eller nya. Att hyrora i gamla hus hålls ner av bruksvärdesystemet varför folk tjyvhåller på såna lägenheter och inte släpper ut dom på marknaden. Medan hyror i nya hus mer följer marknaden och alltså bör vara ungefär lika dyra som räntan på en bostadsrätt.
Så frågan är hur man kollar det. Går det?
I bruksvärdessystemet teori är det lägenhetens egenskaper som bestämmer hyran inte när fastigheten är byggd, inte dess driftskostnader och inte dess kapitalkostnader. För alla lägenheter, belägna i samma område och med samma egenskaper skall hyran vara densamma.
Hur praktiken förhåller sig till teorin är givetvis en berättigad fråga att ställa. Det lovvärda syftet med bruksvärdessystemet är att förhindra oskäliga hyror utifrån antagandet att marknaden inte skulle ha denna förmåga. Förmodligen är detta ett rimligt antagande.
Problemet med komplicerade system – bruksvärdessystemet är ett sådant – består i att de i det närmaste undantagslöst också ger oönskade sidoeffekter vilket i detta fall kan vara allt från ”inlåsningseffekter” till en ovilja att bygga hyresrätter i områden med lägre hyresnivå.
Samtidigt är det svårt och ibland omöjligt att finna system som uppfyller alla önskemål. Givetvis kan system förändras och förbättras men det sker alltid till risken att nya sidoeffekter uppstår. Det helt motsatta alternativet skulle vara marknadshyror men att det skulle vara bättre än bruksvärdessystemet är väl tveksamt.
Med ett system som alltid ger ett överskott på lägenheter skulle marknadshyror förmodligen fungera utmärkt. Mede mindre detaljplanering sparat med vettigt lagstiftning skull ett system kunna fungera som i Schweiz där det förekommer hyresrätter, kontor, butiker och bostadsrätter i samma fastigheter. Det skulle ge byggherrar en möjlighet att snabbt få in pengar för att minska skuldsättningen och ge fler hyresrätter.
Idag är hyrorna billigare där jag bor (vilket är centralt i Göteborg) även i nybydda hyresrätter än va de är i nybyggda hyresrätter i Bergsjön. Detta trots att bruksvärdessystemet rimligen borde leda till det omvvända. Det systemet fungerar nog inte som jag ser det. Anledningen till att det blir billigare lägenheter i detta centrala läge är att de byggs i ett tidigare industrimprde där det redan finns all infrastruktur som behövs. Så byggkostnader tycks onekligen vara styrande när det gäller nya lägenheter.
PS. Det är förstås inget som hindrar att jag redovisar SCBs statistik med min kommentar att den avser ett genomsnitt med stora avvikelser – och att de billiga knappast är tillgängliga för allmänheten….
PPS. Nu har jag infört en kommentar på https://gemensam.wordpress.com/2025/08/14/en-bostadsmarknad-for-majoriteten-istallet-for-insiders/ som måhända korrigerar något.
Att hyrorna, som jag förstår dig, i det område du bor har samma nivå oavsett husets ålder visar väl ändå på att bruksvärdessystemet i någon mening fungerar. Däremot kan det ju vara så att nybyggen enbart kunnat ”räknas hem” p.g.a. att befintlig infrastruktur kunnat nyttjas vilket absolut indikerar en ”defekt” i bruksvärdessystemet.
Att hyresnivåerna är olika mellan olika områden, centrala Göteborg – Bergsjön, är inte något som i strider mot bruksvärdesprincipen. Principen avser samma område och inget annat. Frågan är här om det är olika hyror för nybyggnation i Bergsjön och befintliga lägenheter. I så fall, om lägenheterna har samma egenskaper, fungerar inte systemet.
Dock, som sagt, inget system är perfekt och jag påstår inte att bruksvärdessystemets praktik nödvändigtvis följer dess teori. Denna frågeställning behöver absolut ”ventileras”.
Bruksvärdet är ju mycket högre i centrala Göteborg och miljonprogramslägenheter är dyrare i centrala Götbeorg än i Bergsjön. Äldre hus än så finns inte i Bergsjön. Men nyare lägenheter är dyrare i Bergsjön än i Krokslätt där jag bor. Alltså fungerar inte systemet.
Men bruksvärdessystemets syfte är inte och har aldrig varit att säkerställa samma nivå i olika områden. Systemet fokuserar på samma hyresnivå i samma område.
Om syftet är att säkerställa samma hyror i olika områden krävs självklart något annat men det är en annan fråga.
Ja och det fungerar inte. Det är inte samma nivå, varken i Krokslätt eller i Bergsjön. Utan nya lägenheter i Bergsjön är mycket dyrare än i miljonprogrammet och nya lägenheter i Krokslätt är lika billiga som i miljonprogrammet men inte lika billiga som hyrorna i barnrikehusen från 1940-talet eller de ännu äldre landshövdingehusen. Varken i Krokslätt eller Bergsjön fungerar systemet längre av någon anledning.
Men de hyresskillnader du beskriver har förmodligen en grund i värderingen av bruksvärde. Bruksvärdet är, som vi är väl medvetna om, olika för olika lägenheter, de skiljer mellan fastigheter i samma område men kan också skilja inom en och samma fastighet. Allt beror på skattningen av lägenheten och här är jag den förste att hålla med om att värderingen innehåller subjektiva parametrar. Och denna subjektivitet är förstås en vederhäftig grund för kritik av systemet.
Samtidigt måste frågan ställas, vad är alternativet? Att införa marknadshyror ”i morgon dag” skulle sannolikt högst väsentligt förändra hyrorna och driva bort ett antal människor från sina hem. Hyrorna skulle till en icke försumbar del bli en funktion av avståndet till städers centrum.
Jag har utifrån detta något svårt att i närtid se något alternativ till bruksvärdessystemet. Med detta inte sagt att systemet är perfekt och utan brister.
Bruksvärdet i en ny lägenhet är knappast detsamma som i en lägenhet i miljonprogrammet. Men i övrigt håller jag med dig, Det finns inget vettigt laternativ idag. Men om vi har ett överskott på bostäder som på 1970-talet så skulle till och med marknadshyror fungera. det som behövs är ett permanent överskott på bostäder helt enkelt.